Weinig constructies overleven de tijd zo goed als de splitsing van eigendom. Het principe is in één zin uit te leggen; de uitvoering is het werk van een specialist. Verkeerd gekalibreerd verandert een vermogensvoordeel in een fiscale rechtzetting. Dit is wat een Belgische bedrijfsleider moet nagaan vooraleer hij zijn vennootschap erin betrekt.
Vruchtgebruik-blote eigendom splitst het volle eigendomsrecht: de vennootschap koopt het tijdelijke vruchtgebruik van een onroerend goed, de bedrijfsleider de blote eigendom. Bij het uitdoven van het vruchtgebruik wordt hij automatisch volle eigenaar, in principe zonder bijkomende kost. Sinds 1 september 2021 laat artikel 3.141 van het Burgerlijk Wetboek een vruchtgebruik tot 99 jaar toe, ook voor een rechtspersoon. Het hele evenwicht steunt op een objectieve waardering van het vruchtgebruik — anders volgen de artikelen 26 en 32 WIB 92.
De aantrekkingskracht is reëel. Geld uit een vennootschap halen is duur, en een bedrijfspand rechtstreeks in de vennootschap aanhouden roept de vraag op naar de latere uitstap. De splitsing biedt een derde weg. Maar elk aangekondigd voordeel gaat gepaard met een voorwaarde, en elke voorwaarde met een mogelijke controle. Het is een dossier voor de cijferberoeper, geen folderproduct.
Splitsing van eigendom: waarover gaat het precies
De eigendom van een goed valt uiteen in twee onderscheiden rechten. Het vruchtgebruik geeft het gebruik van het goed en het recht op de vruchten ervan — het pand bewonen, verhuren, de huur innen. De blote eigendom geeft de titel op de substantie, zonder onmiddellijk genot: de blote eigenaar wordt volle eigenaar bij het uitdoven van het vruchtgebruik, door de enkele werking van de wet.
Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, ingevoerd door de wet van 4 februari 2020 en in werking sinds 1 september 2021, heeft dit recht herschreven. De meest opvallende wijziging voor constructies in vennootschap betreft de duur: artikel 3.141 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt voortaan een maximale duur van vruchtgebruik van 99 jaar, zonder onderscheid tussen natuurlijke personen en rechtspersonen. Het oude Burgerlijk Wetboek beperkte het vruchtgebruik ten gunste van een vennootschap tot dertig jaar — een grens uit het Romeinse recht, gelijk aan de gemiddelde duur van een generatie. Die grens is verdwenen, wat het gamma aan mogelijke constructies verruimt.
De constructie "vennootschap-vruchtgebruiker": mechaniek en fiscaal belang
In de meest gangbare opzet koopt een vennootschap het vruchtgebruik van een onroerend goed voor een bepaalde duur, terwijl de bedrijfsleider — of een derde, vaak een familielid — de blote eigendom verwerft. Elk financiert het deel van de waarde dat overeenstemt met zijn recht.
Aan de zijde van de vennootschap vormt het verworven vruchtgebruik een afschrijfbaar actief: de vennootschap schrijft de aanschaffingswaarde af over de duur van het vruchtgebruik en trekt de gewone onderhoudskosten en de intresten van een eventuele financiering af, binnen de voorwaarden van artikel 49 WIB 92. Aan de zijde van de blote eigenaar is de verrichting vermogensrechtelijk elegant: bij het uitdoven van het vruchtgebruik verkrijgt hij de volle eigendom zonder registratierechten of belasting op de wederopbouw, door natrekking. Het goed "klimt" naar hem toe, vermeerderd met alles wat de vennootschap onderhouden heeft.
Net die schijnbare kosteloosheid van de wederopbouw trekt de aandacht van de administratie. De constructie is niet onwettig — in haar principe is zij volkomen aanvaard — maar zij is enkel voordelig indien elke parameter verdedigbaar is. De eerste daarvan is de waardering.
De waardering van het vruchtgebruik: het echte breekpunt
Jarenlang heerste er onduidelijkheid. Het Wetboek van de inkomstenbelastingen legde geen enkel waarderingscriterium vast, en sommige bedrijfsleiders waardeerden het vruchtgebruik doelbewust hoog — om het door de vennootschap betaalde deel te maximaliseren en het privé betaalde deel voor de blote eigendom te minimaliseren. De redenering is mechanisch: hoe duurder het vruchtgebruik, hoe goedkoper de blote eigendom, en hoe voordeliger de blote eigenaar een goed verwerft dat hem integraal zal toekomen.
De Dienst Voorafgaande Beslissingen heeft zijn standpunt bijgesteld. Hij neemt geen genoegen meer met de forfaitaire formule van artikel 47 van het Wetboek der registratierechten (4 % van de waarde van het goed vermenigvuldigd met een leeftijdscoëfficiënt), die geldt voor de heffing van de rechten maar het economische vruchtgebruik vaak overschat. De verkozen methode is voortaan een financiële benadering, gebaseerd op de actualisatie van de netto-inkomsten die de vruchtgebruiker realistisch over de duur mag verwachten. Elke verrichting moet steunen op een gemotiveerd en goedspecifiek waarderingsverslag.
Betaalt de vennootschap het vruchtgebruik boven de economische waarde, dan kan het verschil op twee manieren worden geherkwalificeerd: als belastbaar voordeel van alle aard in hoofde van de bedrijfsleider (artikel 32 WIB 92), of als abnormaal of goedgunstig voordeel toegekend door de vennootschap (artikel 26 WIB 92), verworpen uit haar lasten. Het Hof van Cassatie herinnerde er, onder meer in een arrest van 21 juni 2019, aan dat deze constructies vruchtgebruik/blote eigendom worden beoordeeld op hun economische realiteit en niet op hun louter contractuele verpakking.
Privégebruik, einde van het vruchtgebruik en werken: de andere controlehoeken
De waardering is niet het enige terrein van herkwalificatie. Drie andere punten verdienen bijzondere waakzaamheid.
Vooreerst het privégebruik. Bewoont de bedrijfsleider privé, geheel of gedeeltelijk, een pand waarvan zijn vennootschap het vruchtgebruik aanhoudt, dan levert die kosteloze terbeschikkingstelling een belastbaar voordeel van alle aard op in zijn hoofde (artikel 32 WIB 92). De constructie veronderstelt dus een reële beroepsmatige bestemming van het goed, of de correcte waardering van het voordeel wanneer er een privécomponent bestaat.
Vervolgens de aftrekbaarheid van de kosten. De aftrek van afschrijvingen, kosten en intresten op het niveau van de vennootschap staat enkel vast indien de uitgaven voldoen aan de voorwaarden van artikel 49 WIB 92 — dit is, indien zij zijn gedaan om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden. De rechtspraak is geëvolueerd sinds het arrest van het Hof van Cassatie van 12 december 2003, maar de administratie blijft een reëel verband eisen tussen de uitgave en de activiteit van de vennootschap.
Het nieuwe Burgerlijk Wetboek verduidelijkt de verdeling van de grote herstellingen tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar. Wanneer de vennootschap tijdens het vruchtgebruik werken of verbeteringen financiert die haar onderhoudsverplichting te boven gaan en die bij het einde gratis ten goede komen aan de blote eigenaar, kan de administratie hierin een belastbaar voordeel zien (artikel 32 WIB 92). De vruchtgebruikovereenkomst moet de last van de werken duidelijk verdelen, en die verdeling moet in de feiten worden nageleefd.
De gesplitste aankoop tussen natuurlijke personen: een aparte logica
Naast de constructie in vennootschap bestaat een zuiver vermogensrechtelijke variant, die er vaak mee wordt verward: de gesplitste aankoop. De ouders verwerven het vruchtgebruik van een goed, de kinderen de blote eigendom, doorgaans gefinancierd met een voorafgaande schenking. Bij het uitdoven van het vruchtgebruik bij het overlijden van de ouders worden de kinderen volle eigenaar — in principe zonder successierechten op het goed.
Dit schema wordt omkaderd door een antimisbruikvermoeden. Artikel 9 van het Wetboek der successierechten (voor Brussel en Wallonië) en artikel 2.7.1.0.7 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit (voor Vlaanderen) vermoeden dat het goed dat de overledene in vruchtgebruik en een derde in blote eigendom heeft verworven, zich in volle eigendom in zijn nalatenschap bevindt, en dus belastbaar is met successierechten — behoudens tegenbewijs. De voorwaarden om dit vermoeden te weerleggen verschillen per gewest en zijn geëvolueerd naargelang de administratieve standpunten; de verrichting houdt enkel stand indien de financiering en de chronologie onberispelijk gedocumenteerd zijn.
De vastgoedsplitsing is een instrument, geen volledige vermogensarchitectuur op zich. Zij concentreert het vermogen op één weinig liquide en sterk omkaderd actief. Een evenwichtige spreiding behoudt, naast de baksteen, lichamelijke roerende activa met een andere fiscale logica — waaronder kunstwerken als vermogensklasse, buiten het toepassingsgebied van de meerwaardebelasting en losgekoppeld van de vastgoedcyclus. Spreiding blijft de beste bescherming tegen concentratierisico.
Met kennis van zaken beslissen
Vruchtgebruik op vastgoed in vennootschap is noch een mirakelniche noch een principiële valkuil. Het is een technisch instrument waarvan de doeltreffendheid volledig afhangt van de uitvoering: een verdedigbare waardering, een reële beroepsbestemming, een duidelijke overeenkomst over de werken, een dossier dat een controle doorstaat. Samen maken die voorwaarden van een banale constructie een solide opzet. Ontbreken zij, dan verandert de verhoopte besparing in een rechtzetting, verhoogd met de nalatigheidsintresten.
Vooraleer u uw vennootschap in een splitsing betrekt, laat een eerste vertrouwelijk onderhoud toe de juiste cijfers neer te zetten en de zwakke punten te identificeren — niet om een constructie te verkopen, maar om na te gaan of zij standhoudt voor uw situatie.